Schönheitsreparaturen bei Auszug aus Mietwohnungen sind ein häufig diskutiertes Thema zwischen Mietern und Vermietern. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Reparaturen in der Wohnung beim Auszug notwendig sind. Und wann sie durchgeführt werden müssen. Außerdem betrachten wir, welche rechtlichen Aspekte zu beachten sind.
Rechtliche Grundlagen
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter grundsätzlich für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich. Doch durch eine Klausel im Mietvertrag können Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden.
Ein häufig verwendeter Satz in Mietverträgen lautet: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen durchzuführen und zu tragen.“ Wichtige Bundesgerichtshofs (BGH) Urteile haben klargestellt, dass ein starrer Fristenplan oder pauschale Farbvorgaben unwirksam sind.
Wichtige Gerichtsurteile
Der BGH erklärt eine Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Ein bekanntes Urteil ist das Aktenzeichen VIII ZR 316/06, das pauschale Renovierungspflichten für unwirksam erklärt.
Ein weiteres Urteil ist das Aktenzeichen VIII ZR 185/14. Es stellt klar, dass Mieter nicht zur Renovierung verpflichtet sind, wenn bei Einzug eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen umfassen typische Renovierungsarbeiten, die durch den normalen Gebrauch der Wohnung notwendig werden.
Hierzu gehören:
- das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken
- das Streichen von Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern von innen
Solche Arbeiten dienen dazu, oberflächliche Abnutzungsspuren zu beseitigen, die durch das tägliche Leben entstanden sind.
Typische Schönheitsreparaturen
Laut § 28 Absatz 4 Satz 3 der II. BV zählen zu den Schönheitsreparaturen
- das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken
- das Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen
- das Verschließen von Dübellöchern und Rissen im Putz
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Was zählt nicht zu Schönheitsreparaturen?
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen:
- größere Instandhaltungsmaßnahmen wie der Austausch eines abgenutzten Teppichbodens
- das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden
- das Reparieren von Lichtschaltern und Türschlössern
- Arbeiten außerhalb der Wohnung, wie die Renovierung der Hausfassade, des Treppenhauses oder der Außenseiten von Wohnungstüren und Fenstern
Diese Aufgaben fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters und dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Pflichten des Mieters
Mieter sind verpflichtet, die im Mietvertrag festgelegten Schönheitsreparaturen auszuführen. Dies umfasst unter anderem das Verschließen von Dübellöchern oder das Streichen farbiger Wände in neutralen Tönen.
Es ist ratsam, beim Einzug ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen, um den Zustand der Wohnung festzuhalten. Schönheitsreparaturen können selbst durchgeführt werden, müssen jedoch fachgerecht ausgeführt sein.
Fachgerechte Durchführung
Bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen ist es entscheidend, dass diese fachgerecht erfolgen.
Das bedeutet, dass:
- Wandfarbe gleichmäßig und deckend aufgetragen wird
- Tapeten keine Blasen werfen
- alle Arbeiten einen sauberen Abschluss haben
Unsachgemäße Renovierungsarbeiten können dazu führen, dass der Vermieter Nacharbeiten verlangt oder Kosten von der Kaution einbehält.
Wohnungsübergabeprotokoll
Ein Wohnungsübergabeprotokoll sollte beim Einzug und Auszug erstellt werden. Dieses Protokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung. Es kann als Nachweis dienen, falls es zu Streitigkeiten über die durchgeführten Schönheitsreparaturen kommt. Wichtig ist, dass das Protokoll von beiden Parteien unterschrieben wird.
Pflichten des Vermieters
Der Vermieter hat die Instandhaltungspflicht für die Wohnung und kann nur unter bestimmten Voraussetzungen Schönheitsreparaturen verlangen. Sollte der Mietvertrag unwirksame Klauseln enthalten, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen. Dann kann der Mieter die Wohnung lediglich im besenreinen Zustand zurückgeben. Ebenso, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat.
Instandhaltungspflicht
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Größere Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die über Schönheitsreparaturen hinausgehen, fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters.
Unwirksame Klauseln
Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen oder unrealistische Anforderungen stellen, sind unwirksam. Beispielsweise sind starre Fristen für Renovierungen oder die Verpflichtung, bestimmte Farben zu verwenden, nicht zulässig. Solche Klauseln führen dazu, dass der Mieter zu keinen Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
Vorbereitung der Schönheitsreparaturen
Planung und Zeitmanagement
Eine sorgfältige Planung umfasst:
- die Bestandsaufnahme des tatsächlichen Renovierungsbedarfs
- die Beschaffung der erforderlichen Materialien und Werkzeuge
- die zeitliche Einteilung der Arbeiten
Es empfiehlt sich, einen Zeitplan zu erstellen, der genügend Puffer für unvorhergesehene Ereignisse enthält.
Materialien und Werkzeuge
Für die Schönheitsreparaturen benötigen Sie verschiedene Materialien und Werkzeuge, wie z.B. Farben, Pinsel, Rollen, Abdeckfolie, Spachtelmasse und Schleifpapier. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Materialien auf einmal beschaffen, um unnötige Unterbrechungen zu vermeiden.
Durchführung der Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sollten sorgfältig und fachgerecht ausgeführt werden. Dies umfasst das Streichen von Wänden und Decken, das Verschließen von Rissen und das Schließen von Dübellöchern. Achten Sie darauf, die Farbe gleichmäßig aufzutragen und Tapeten sauber anzubringen.
Schritt-für-Schritt Anleitung
- Beginnen Sie mit der Vorbereitung der renovierenden Flächen. Entfernen Sie alte Tapeten und schleifen Sie Unebenheiten ab.
- Bedecken Sie Böden und Möbel mit Abdeckfolie.
- Tragen Sie die Grundierung auf und lassen Sie diese trocknen.
- Beginnen Sie dann mit dem Streichen oder Tapezieren. Tragen Sie die Farbe gleichmäßig auf und achten Sie auf saubere Übergänge.
Korrekturen und Nacharbeiten
Sollten während der Arbeiten Fehler auftreten, korrigieren Sie diese sofort. Unebenheiten oder Farbnasen können nach dem Trocknen schwer zu beseitigen sein.
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Tipps zur Vermeidung von Schönheitsreparaturen
Durch regelmäßige Pflege und Vorsorgemaßnahmen während der Mietzeit lassen sich viele Schönheitsreparaturen vermeiden. Eine gute Kommunikation mit dem Vermieter hilft, Missverständnisse zu vermeiden und klare Vereinbarungen zu treffen.
Regelmäßige Pflege
Regelmäßige Pflege der Wohnung kann dazu beitragen, größere Schönheitsreparaturen beim Auszug zu vermeiden. Dazu gehören das regelmäßige Lüften, das Vermeiden von Feuchtigkeitsschäden und die sorgfältige Behandlung von Wänden und Böden.
Vorsorgemaßnahmen
Verwenden Sie Möbelgleitern, um Kratzer auf dem Boden zu vermeiden. Decken Sie empfindliche Oberflächen ab, um Abnutzungsspuren zu minimieren. Bei Bedarf sollten kleinere Reparaturen sofort durchgeführt werden.
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FAQ
Was passiert, wenn ich Schönheitsreparaturen nicht durchführe?
Der Vermieter kann einen Teil der Kaution einbehalten, um die Kosten für notwendige Renovierungen zu decken. In einigen Fällen kann er auch rechtliche Schritte einleiten, um die Reparaturen durchzusetzen.
Muss ich beim Auszug immer streichen?
Nur wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde und wenn die Wohnung über den normalen Gebrauch hinaus abgenutzt ist. Sollte die Wohnung in einem ähnlichen Zustand sein wie die übernommene Wohnung beim Einzug, sind oft keine umfangreichen Schönheitsreparaturen erforderlich.
Kann der Vermieter die Kaution einbehalten?
Der Vermieter kann die Kaution einbehalten, falls Schönheitsreparaturen notwendig sind und nicht durchgeführt wurden. Die Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter, um Kosten für eventuelle Schäden oder fehlende Schönheitsreparaturen abzudecken.
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